親からの借入をして家購入、贈与税は大丈夫ですか? あなたにあった住宅購入資金計画はどのタイプ?

  • 2013.10.24
  • 2018.07.16
  • 家づくり
親からの借入をして家購入、贈与税は大丈夫ですか? あなたにあった住宅購入資金計画はどのタイプ?

住宅購入をするにあたって欠かせないのがお金の問題です。
資金計画を考える上で自己資金と借入金のバランスをとることが大切です。全額を借り入れするのは大抵無理な計画ですが、両親からの援助を見込んで資金計画を立てることも多いようです。ここでは、タイプ別に計画を分けて考えてみました。

 タイプ資金計画注意点More
自立型
自己資金+住宅ローン 住宅ローン控除制度あり所得税に注意 年齢、生活などから総予算と自己資金と住宅ローンの最適ミックスを考える。
協力型 夫婦、親子間で共同購入(建築) 持分割合に注意、場合により贈与税が課される場合もあり 建築後も末永く円満に生活できる家を
他力依存型 資金の一部を親から援助 住宅資金贈与の特例あり、贈与税に注意 贈与特例はフルに使いたい。不自然な借り入れは贈与とみなされる危険性がある。
ステップアップ型 住み替え、買い替え 売却益から3000万円の控除あり、税金がかからない買い換え特例 、所得税に注意

さてあなたはどのタイプ?

上のどのプランにも住宅ローンは絡んできます。借り入れ先は様々です。こちらを参考にして下さい。

両親から借り入れする場合の注意点
親から住宅取得資金の援助を受ける場合、税法上の特典がありますので、使える方は上限まで使いましょう。上限まで使ってさらに親から金を用立てするとなった場合に、一番心配なのが税金の問題です。

借り入れた後に、税務署から高額の贈与税を課されるケースが後を絶ちません。理由は「借り入れたといっても形だけで、本当は親からお金を貰ったのでしょう。お金を貰った分は贈与とみなしますよ。」という場合が多いようです。

なぜ贈与とみなされるのか、それは、実体課税の原則といって、形式(うわべ)よりも経済的実体(実際はどうなのか)を重視し課税することとなっているからです。ですから形式だけ借用証書を作って、借りたのだと言い張っても、実際はもらっているのだから贈与だよということになります。

では、ここで、作った借用証書を公正証書にしておいたらどうかという話があります。公正証書は、裁判では強い証拠力を持っていますが、さらに「強制執行認諾付きの公正証書」なら、強制執行して競売にかけることもできます。このように裁判では強い証拠力を持っていますが、一方税の世界ではどうかというと、ここでも重視されるのは実体です。調べ上げてみたら、返済しておらず、所得もないとなれば、やはり税を課されるでしょう。

ではどうすればよいのでしょうか。やはり借用証書、それも返済条件などを取り決めた書面を作っておくべきでしょう。「確定日付」を入れ、借用証書は「公正証書」にしておいたほうがよいでしょう。それだけでは税務署は信用しないかもしれませんが、作らないのは論外です。

それと返済の事実を客観的に証明できるように、銀行口座を使うようにしましょう。返済条件は借りた人の所得から見て、おかしくない(第3者がみて変だと思われない)程度の金額にしておくべきでしょう。よくここは油断しますが、最初は返済していてもその後返済しなくなれば、その後は贈与とみなされますので、注意しましょう。

利息は、よく無利息の場合が見受けられますが、利息をつけないで、金の貸し借りがあった場合は、本当は贈与かもしれないからよく調べるようにしなさいという通達も出されていますから、調査が入ったときに色々聞かれるかもしれません。それが面倒な向きは、0.5%くらいの金利はつけておいてもよいのではないでしょうか?また法定利息(5%)というものがあり、借用証書に利息が明記されていなければ、法定利息の5%は親の所得とみなされ、その分子供側に贈与したとみなされるおそれもあります。注意しましょう。

まとめ:両親から借り入れして贈与税を取られないために、最低しておくべきこと。

1.「確定日付」のある借用証書を作成する。「公正証書」にすればなおよい。
2.「返済条件」は客観的に合理性があること、(返済していておかしくない金額。利息をつけておく。条件が不自然ではない等)
3.「銀行口座」を使って返済する。   (本当に返済しているかどうかの証拠を残すため)

 

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