「住宅ローン」家を買ったときのままほったらかしにしてませんか? お得に返済する4つの方法

こんにちは、今日は住宅ローンのメンテナンスについて、簡単にポイントをまとめてみたいと思います。 住宅ローンのメンテナンスといっても、なじみのない方も多いと思います。要するに、いったん組んだ住宅ローンをほったらかしにせず、自分の収入の変化、家庭環境の変化、社会の変化(経済情勢や金利動向)に応じて、最適化していきましょうというものです。 住宅ローンは長期間にわたって付き合うものです。その間にいろいろなことがおこります。

多少でも余裕資金ができたときは、繰り上げ返済を検討する

繰り上げ返済とは

繰り上げ返済とは、ローン契約すると月々決まったお金を返していくことになるのですが、それら毎月の返済とは別に、借り入れ金を返済することです。繰り上げ返済すると、原則として元金部分の返済に回されますで、その結果、元金部分だけでなく、元金部分にかかるはずだった利息を払わなくて済むことから、トータルの返済額も軽減することができるのです。

繰り上げ返済は、期間短縮型と、返済額軽減型のどちらがよいか?

毎回の返済額を変えずに残りの返済期間を短くする「期間短縮型」と、残りの返済期間を変えずに、毎回の返済額を少なくする「返済額軽減型」があります。 では、繰り上げ返済しようと思った時、どちらを使ったらよいのでしょうか?

(答え) 「期間短縮型」 を積極的に使った方がよい。
「返済額短縮型」は、やむを得ない事情がある場合に限る 。

なぜか? 理由は明らかで、同じ金額を繰り上げ返済に充てた場合、「期間短縮型」の方が、利息軽減効果が大きいからです。 加えて、返済が完了するまでの期間が短くなり、より早い時期に完済できるという精神的安心感も得ることもできます。 一方「返済額軽減型」はどのような場合に使うべきでしょうか?文字通り毎月の返済額を軽減するために行うのですから、将来(今後の)収入が減る見込みであったり、収入が不安定であったりすれば、使うメリットはあるわけです。順調に毎月の返済が進んでいるのであれば、「期間短縮型」を選択する方に軍配があがるでしょう。

シミュレーション 借り入れ金額3000万円 金利2% 35年元利均等 2年後に 200円繰り上げ返済、繰り上げ返済手数料無料の場合の比較

期間短縮型: 総返済額▲175万円 借入期間3年1か月短縮

返済額軽減型:総返済額▲77万円 借入期間変わらず

収入が増えてきたときの返済額増額

繰り上げ返済するほどのまとまった資金ではないけど、多少収入が増えてきた方なら、返済額増額という手があります。文字通り、毎月の返済額を増やす方法ですが、繰り上げ返済と同じように、利息軽減効果があります。収入が上がってきて生活に多少余裕ができてきたとき、検討するとよいですね。
先ほどの例で計算すると、借り入れ金額3000万円 当初35年返済 金利2% 元利均等 2年後から 毎月5000円増額した場合

総返済額▲81万円 借入期間2年2か月短縮 となります。
どうですか?毎月たった5000円返済額を増やすだけで、かなり効果があることが分かりますね。

今借りているローンの金利が高い場合、借り換えを検討する。

最近金融機関の借り換え競争も激化してきています。ローン契約者としては、賢く借り換えを考えたいところです。 借り換えの目的は、ずばり金利軽減です。これが最大の目的ですが、いったいどのくらい金利差があれば、借り換えるメリット(利益)がでてくるのでしょうか?。
金利差が0.1%しかない下のケースでも、返済額がわずかですが減っています。

わずか0.1%の金利差でもメリットがあるケースが!
借入金額3000万円 35年元利均等返済 2年後から借り換えをし、
借り換え前2.0% ➡ 借り換え後1.9% になる場合

0.1%の差でも、月々返済額がわずかですが下がっています。このように0.1%の差しかない場合でも、諸費用分がカバーできることが分かります。

借り換えの一例 総返済額が540万円以上減少するケースを示します。10年以上前の住宅ローンで、旧住宅金融公庫融資で組まれた方が多いでしょう。この場合11年目以降に、金利は3.5%以上になります。このようなケースでは、借り換えをして、総返済額を減らしていくべきでしょう。

借り換え金額2000万円 当初3.5% ➡ 変更後1.5% 残存年数25年 元利均等返済 諸費用60万円の場合

ワンポイント

借り換えは、違う銀行でしかできないわけではありません。同じ銀行内でも借り換えが可能です。金利が高いときに住宅ローンを契約し、その後金利が低下した時に、同じ銀行内で借り換えが可能です。銀行を変える場合より、手数料が安い場合もあります。

返済が苦しい時の返済方法の見直し

返済が苦しくなることもあるでしょう。失業、転職による収入ダウンなど、住宅ローンに付帯する保険で賄えないケースは深刻ですね。そんな場合の対策として、

➀返済期間延長
➁元金据え置き
➂元金据え置き期間中の金利減免
➃個別事情により、一定期間一定割合で返済額の減額
などの相談を受け付けてもらえるようです。
返済が苦しくなりそうだとわかれば、早めに金融機関に相談した方がよいでしょう。いよいよ行き詰ってから、まったく返済できないとなると、金融機関の信用を失い法的措置が待っています。そうなる前に早めに相談をした方がよいでしょう。

まとめ

どうですか?、住宅ローンは長期に渡ります。その間に、あなた自身の環境、経済の環境は目まぐるしく変わります。変化に敏感に対応し、上手にローンと付き合っていきましょうね。

 

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