人気沸騰のタワーマンション節税にリスクはないのか?

相続税を節税するため、タワーマンションの区分所有権を買う、いわゆる「タワーマンション節税」が増えています。

特に富裕層が東京ベイエリアの高層階のマンションの区分所有権を買っているようです。買う時の値段に比べ、建物評価額が低く、相続時の節税に繋がるからです。しかし、美味しい話ばかりではないはずです。なにか落とし穴がないのでしょうか・?

タワーマンション節税ってどんな話?

マンションは同じ棟内であれば、眺望がすばらしい高層階の住戸も、ほとんど日が当たらない低層階の北向き住戸も、1平方メートル当たりの固定資産税評価額が一律に設定されています。

つまり、同じマンションであれば、高額の高層階住戸を買おうが、割安な低層階の住戸を買おうが、1平方メートル当たり固定資産評価額は同じだということですね。相続時にも、この固定資産評価が適用されます。

相続の時の算定基準で大きなウェートを占めるのは、土地の評価額ですが、そもそもタワーマンションは高層で分譲戸数が多く、土地の持ち分が非常に少なくなっています。

そして、同じ専有面積であれば、眺望がよくて、日当たりのよい高額な高層階でも、割安な低層階でも固定資産評価額は変わりません。この差額分節税効果があるというわけです。

高額物件ほど、この差額が大きく、固定資産評価額が購入価格の20%を下回る例もあるようです。

単純に考えましょう。例えば、タワーマンションを2億円で買って、相続時の資産評価額が時価の20%だとすると、相続時の評価は4,000万円となります。現金で2億円贈与すれば、相続時の評価は2億円です。

2億円―4千万円=1億6千万円 1億6千万円も評価が下がることになり、その分相続税の節税になるというわけですね。

相続税の節税になるということで、富裕層が建築ラッシュに沸く、東京湾岸エリアのタワーマンションを買っています。これがいわゆるタワーマンション節税ですね。

リスクはないの?

市場価格が下がるリスク

買った時に比べて、相続する時の時価が下がった場合、相続後に売却しようとしても、買った値段では売れませんね。いわゆる「高値つかみ」してしまう危険性があります。今は市況が良いようですが、今後も続くとは限りません。もちろん、反対に時価が上がることもあります。これは嬉しいことですね。

また売却のタイミングも考えないといけません。買った年の1月1日を起点として、5年以下の間に売却した場合だと、売った値段の41%(概算)程度、所得税、住民税、復興特別所得税がかかります。5年を超えて売却した場合だと、売った値段の20%(概算)程度、所得税、住民税がかかります。5年を境にして、納税額に2倍の開きがあるのですね。ご自分の相続の計画を考えながら、購入、売却のタイミングを計っていきましょう。

タワーマンション節税が国から否認されるリスク

同様のケースで、過去に、国から否認されたケースがあります。

”不動産の評価額を買った時の値段とみなす。”

こうなってしまっては、何のためにマンションを購入したのかわかりませんね。事前に税務の専門家に相談し、万全の体制で挑みましょう。

納税資金の確保

相続時の納税資金を確保することも重要です。不動産の相場が上がっているより、下がっている時を想定してみてください。

「相続後納税資金を確保するため売却したいが、相場がどんどん下がっている、すぐに売却したいが、短期譲渡(5年以内)で、税率が高くなってしまい、節税効果が帳消しになってしまった。」

こんな結果になりかねません。納税資金が不足する場合は借り入れも含めて検討しましょうね。

賃貸経営のメリット

買ったマンションを賃貸することで、賃貸収入が見込めます。一方、管理コストや維持修繕コストもかかってきますが、賃貸経営が順調なら年4%くらいの利回りも期待できます。

まとめ

いくら節税のためとはいえ、物件選びは慎重に行いましょう。将来の不動産価格の下落に備え、できるだけ値段の下がりにくい物件を買いたいですね。
See you again.

最新情報をチェックしよう!
広告