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本当は怖い植栽の話、建物を綺麗に彩る植物が、管理不全で放っておくと建物を蝕むモンスターに変身することも

マンション 植栽 共用スペース
マンション 植栽
この記事は約9分で読めます。

 

この記事は次の方に向けて書いています。

・植栽が原因の建物の不具合についてお困りの方で、解決法やヒントを得たい人

・植栽の管理方法を改善したい管理組合の役員の方

古いマンションであっても、植栽の手入れが行き届いて小ぎれいなマンションは、それだけでイメージがアップします。一方、新しいマンションであっても、雑草が生え、枯れていたり、枝や葉っぱが伸び放題のマンションは、それだけで残念な印象です。

躯体そのものや構造自体は問題がなかったとしても、植栽の管理状態が、資産価値を左右するのです。

綺麗で手入れされた植栽は、マンションの資産価値の向上に貢献します。!

人間も、素顔や体(素材)は変わらなくても、身なりを整える。肌を健康的に見せるだけで随分印象が違いますよね。家や建物であっても考え方は同じなのです。

また、居住者にとっても、植栽は憩いの場を演出し、生活を豊かにする大切な要素です。

このように、植栽は生活にとってとても重要なのですが、適切な管理や手入れをしないと、魅力が失われます。

植栽は、動物や人間と同じ、手入れに気をかけているうちはよいが、放っておくと、萎れる、枯れる、不細工になる・・・・

しかも、外観の問題だけではありません。植物は、実は建物を蝕んでいくほど強いのです。

根や茎はコンクリートやアスファルト、地下配管の隙間に入り込み、破壊してしまいます。

植物の根や茎は、コンクリートやアスファルトを簡単に破壊してしまうため、建物の基礎を傷める恐れがあります。

雑草が生い茂ると虫等が繁殖しやすく、虫を食べる動物を呼び寄せることになります。

手入れをされていない植栽や伸び放題の雑草は害虫や害獣を呼び寄せます。

屋上緑化は外観を綺麗に演出しますが、管理を怠ると防水層に忍び込み、建物を傷める原因になります

建物を蔦が覆っている場合でも同様に注意が必要です。

屋上緑化を行っている場合で、屋上の植物が防水層を傷めたり、水漏れやクラック発生の原因となったりします。

植栽(植物)は上手く管理すれば、家の資産価値向上に役立ったり、生活を豊かに彩る効用が期待できますが、管理不全に陥ると外観を損なうばかりでなく建物を蝕むモンスターになり得ます。

本記事では、植栽が建物を蝕む例と、植栽のよりよい管理方法やコミュニティ形成に役立てる方法を、ご紹介します。

この記事を読んで下さった方が、植栽を上手に管理し活用することで、資産価値の維持向上や生活環境の改善に役立てていただければ幸いです。

植栽が建物や周辺設備を蝕む例

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雑草を放置している場合

空き地が雑草で生い茂っている。陸屋根屋上の目地などに雑草が根を張っている。木に近い雑草がある。花壇の雑草が生い茂っている、これらの植物は一見なんの問題も無いように感じますが、実は問題があるのです。

繁茂した雑草に芋虫、毛虫、バッタやコオロギの昆虫、ヘビやトカゲ、ネズミ等の小動物が住み着きます。

また、植物の成長に伴う根や茎の肥大化は非常に力が強く、コンクリートを割ってしまったり、根の発達でアスファルト舗装を持ち上げてしまいます。

このようにたかが雑草と侮れません。草むしりもしない管理不全のマンションだとおもわれてしまい、イメージダウンです。

雑草を放置していると・・・
◎虫の巣窟になる
◎大きく成長した雑草がコンクリートやアスファルトを破壊する場合もある
◎管理不全を疑われ、美観を損ね、近所に迷惑をかける場合もある

配管近くの樹木の根が配管の破損に繋がった例

樹木の根は地下で成長し、太く深く根を張っていきます。そして、近くに埋設配管に、隙間から入り込み、配管を根で塞ぐこともあります。

配管を塞がれると、水の流れをせき止め、逆流をおこす場合もあります。

また、埋設配管に割れ目を作るため、埋設配管から水が漏れ、周りの土を流出させ、悪いケースでは地盤の空洞化、沈下を招くケースもあります。

根の発達が、アスファルトやコンクリートを破壊する例

樹木の根が発達すると、アスファルト舗装を持ち上げてしまいます。

硬いコンクリートであっても割ってしまいます。普通の土間であれば構造的にそれ程深刻な事態ではありませんが、建物の基礎であればことは重大になります。最悪建物を傾ける事態にもなりかねません。

手入れされていない樹木が虫や小動物を呼び寄せる例

雑草の場合と同じく、手入れのされていない樹木は、動物を呼び寄せます。ハチの巣や蚊の大量発生、樹種によっては毛虫や芋虫が大量発生する場合、人間が蜂や蚊に刺される被害も発生してしまいます。そして、小型野生動物や、トカゲ・ヘビなども住みつくこともあるでしょう。

共用部の植栽は管理組合の管理下にありますので、こういったものの駆除が行われておらずに被害があれば、被害が出ている組合員や、近隣の方への責任が発生することも考えられます。

屋上緑化が建物を傷め、表面を汚す例

付加価値向上とイメージ向上のため、屋上緑化を行っているマンションもありますが、管理不全が、以下の不具合を引き起こす原因となり得ます。

排水不良

植物が植えられているということは、土などが溜まりやすいことを意味します。屋上排水ドレン廻りに、土が堆積し、排水不良になってしまうケースが多いです。屋上周りの外観点検では、配管内部の状況は見過ごされる場合も多く、水が溢れてから発見される場合も多いです。屋上緑化を行っている場合は特に注意し、定期的な点検や清掃を行った方がよいでしょう。

植栽周辺部の汚れ

排水不良から引き起こされる水たまりは、時間が経つと土埃がついたり、コケの一種である藍藻類が発生を助長します。放置すると落ちにくい汚れですので、定期的に水洗いをするのがよいでしょう。

根の成長が、防水層を傷める

防水層の隙間に、根が入り込み、防水層を傷める場合があります。水が浸入し雨漏りやクラックの発生原因になることもあります。

水を侵入するのを防ぐ防水層、水分を蓄える植物、表裏一体のものが隣り合わせです。防水層を破壊する植物が、危険なものになり得ます。

植栽のブラッシュアップ

 

植栽を置くことのメリット

行き届いた植栽は、マンションの住人の暮らしの快適性の向上や心を癒やす効果があります。また、緑や花をきっかけに住人同士のコミュニティを活発にします。また、植栽は、美的にも経済的にもさまざまなメリットをもたらします。視覚的な面では、植栽はより魅力的で魅力的な雰囲気を作り出し、プライバシーとセキュリティを向上するのに役立つことができます。また、植栽は、騒音公害を軽減し、日陰を作り、風雨から保護する効果もあります。

経済的な面でも、植栽は不動産の価値を高めるのに役立ちます。手入れの行き届いた植栽は、資産価値を高めるという研究結果もあります。

空地部分に植栽地が設けられている場合は,当該物件の売出価格が大幅に増加することが予測さ
れ,緑化率が 5 %上昇するごとに,平均して約 40-50万円程度価格が上昇することがわかった。
(日本造園学会:集合住宅の緑がその住宅価格形成に与える影響と緑の管理状況について より引用)

管理方法を再考してみる

一般的にマンションの敷地内の植栽の剪定や施肥等は管理会社の下請けの造園業者か、管理組合が直接発注した造園業者がおこないます。

年に数回の剪定の際、オーダーを出してみよう。

年に数回実施される、剪定、施肥、消毒の際、気になるところをオーダーしてみましょう。組合員の方でしたら、理事会や窓口の管理会社を通じて、植栽業者へ依頼する方法がよいでしょう。何も言わなければ、一般的な業務を行うだけです。せっかく職人さんが来て作業をしてもらうのですから、普段から気になっていることを、理事会を通じてオーダーしてもらうのもありです。作業の当日、理事や日頃から熱意を持っている人が作業に立ち会い、職人さんと話し合いながら、作業を進めていくこともよい結果につながります。

造園会社ではなく腕のいい職人に頼む方法もあり

管理会社に植栽業者選びを任せっきりにしていませんか?。

理事会や修繕委員等有志の働きかけ、または管内掲示にて、評判のいい職人を探す方法もあります。植栽管理は職人の腕の良しあしで、大きく変わります。また経験に基づいてアドバイスもしてもらえるでしょう。地元の職人さんであれば、地域の気候や土壌など、地域に根差したアドバイスをしてくれることも期待でき、紹介であれば、仕事も手抜きせずにしてくれることが期待できます。

植栽は職人さんの世界、出来不出来は職人さんの腕次第、企業が良いとは限らない。
管理組合が植栽の年間契約を行っている場合、業者を変更するには総会決議が必要です。

注意!植栽の伐採には総会決議が必要

国土交通省のマンション標準管理規約(団地型)のコメントは「植栽の伐採は総会の決議により決定することが望ましい」としています。

第40条関係:
例えば植栽による日照障害などの日常生活のトラブルの対応において、日照障害における植栽の伐採などの重要な問題に関しては総会の決議により決定することが望ましい。

つまり、伐採のために総会の決議が必要になります。マンションの共有財産を処分することになるわけですから合理的ですね。理事会で決定してもできませんし、ましてや個々の組合員でもできません。

伐採や植え替えは意見対立の宝庫、審議は踊るされど進まず

植栽管理で難しいのが、住民同士で意見が分かれることが往々にしてあることです。例えばある住民が、木が成長してベランダに落ち葉が舞い込んで困っているから伐採してほしいと要望しても、高層階の住民にとっては関係ないでしょう。また蜂が巣を作って、小さな子供がいる家庭は刺されても困るから伐採して欲しいと願っても、木から遠く離れた住民はそう思いません。

このように、同じマンションに住んでいても、住人毎の必要性や趣味趣向が分かれることが往々にしてあります。資産価値向上のため、理事会で植栽を現代風に見直そうと検討しても、樹木や花にお金をかけることを渋る住人もいます。

また、通常の剪定であっても、植栽を部屋の目隠しとして考えている方は剪定を嫌がるし、日当たりを重視する方は伐採して欲しいといった真反対の要望があります。また、通路の街路樹が邪魔だから切って通行の便を良くしたいと思っても、今までの景観の保持を重視する人もいます。

合意形成の道は茨の道です。理事会決定で、伐採や植え替えをし、住民同士の対立や思わぬトラブルにならないよう熟慮を重ね、総会での承認を得て実行するようにしましょう。

植え替えや伐採は大問題、必ず総会の承認を得ましょう。

植栽管理の重要性

マンションに限らず、植栽管理は適切なメンテナンスを確実に実施することが重要です。定期的に剪定や刈り込みを行うことで、植物を最良の状態に保つことができ、また病気や害虫のリスクを軽減することができます。さらに、植物が健康で生き生きとした状態を保つために、適切な水やりや肥料を与えることも重要です。

植栽の手入れは手を抜いたら抜いた分が劣化します。でも、逆に手を入れれば入れた分、良くもなります。建物も維持修繕を行うことで劣化を防ぎ、経年を風格に変えることができますが、最初に建てられたレベル以上に良くなることはほとんどありません。

 植栽を含めた敷地内の景観は、努力次第で、竣工時以上のレベルにすることもあり得ない話ではないです。

適切な管理を通じて資産価値の維持を

日常的な植栽の管理は、管理員がおこなっているマンションが多いでしょう。植物好きな管理員、よく気付く管理員の場合には、病害虫や水不足などによる不調に早い段階で気がついて、適切な対応できているため綺麗になっているケースが多いでしょう。

管理員さんともよくコミュニケーションをとって、自分が気になっていること、気づいたことをを伝えてみましょう。

植栽の移設伐採は大規模修繕工事時がチャンス

大がかりな植栽の移設伐採を、大規模修繕工事に併せて行うのも検討してよいでしょう。大規模修繕工事の審議には時間がかかります。また住民のアンケートを取る機会も増えてきます。工事業者を決めるため臨時総会も開かれます。住民の修繕に対する意識が高まるこの時期に、植栽の大規模修繕ともいえる、移設伐採を併せて行うことも、良い選択枝だと思います。

最後まで読んでくれて、ありがとうございました。感想、疑問、指摘などなんでも結構です。是非コメントをお願いします。(↓です) 今後の運営に生かしていきたいと思います。

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コメント

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